Jones Lang LaSalle Hotels : Bilan de l’investissement hôtelier en 2010 et perspectives 2011
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Jones Lang LaSalle Hotels : Bilan de l’investissement hôtelier en 2010 et perspectives 2011
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Catégorie : Europe - Économie du secteur
- Chiffres et études
Ceci est un communiqué de presse sélectionné par notre comité éditorial et mis en ligne gratuitement le 16-02-2011
Bilan de l’investissement hôtelier en 2010
Le marché de l’investissement immobilier hôtelier a atteint 9,3 milliards d’euros pour la région Europe Moyen Orient Afrique (EMEA) en 2010, soit une hausse de 113% comparé à l’année 2009. Le Royaume Uni a reconquis sa place de leader en terme de volume d’investissement au niveau européen, avec près de 2,4 milliards d’euros de transactions, tandis que la France se positionne en deuxième place avec 900 millions d’euros investis, suivi par l’Espagne avec 425 millions d’euros. Les transactions de portefeuilles paneuropéens (multi pays) ne sont pas consolidées dans les volumes nationaux. Le volume d’investissement français s’élèverait à 1,7 milliard d’euros en montant total, si sa quote-part de ces portefeuilles lui était imputée (voir zone pointillée sur le graphique ci-dessous). Dans son ensemble le marché français est le deuxième en volume dans la région. « Au niveau européen, quelques ventes forcées ont été riches d’enseignement en permettant notamment d’observer les stratégies de pricing de fonds opportunistes face à des vendeurs très motivés, un type de vente que nous n’avons pas connu en France. Toutefois, les questions de financement restent prépondérantes dans la plupart des transactions hôtelières », précise Yves Marchal, directeur général Europe du Sud de Jones Lang LaSalle Hotels.
En France, le volume d’investissement de 2010 est en hausse de 27% par rapport à l’année précédente (hors transactions de portefeuilles paneuropéens). Cette forte augmentation a été principalement générée par la cession d’actifs « trophy » tels que le Lutétia et le Crillon, tous deux vendus par Jones Lang LaSalle Hotels pour le compte du fond américain Starwood Capital, correspondant à un prix de 145 millions d’euros pour le Lutétia et d’environ 250 millions d’euros pour le Crillon. Le nombre de transactions en 2010 a été limité par la rareté des actifs de bonne qualité ce qui a soutenu les valeurs.
Outre les transactions d’actifs trophy, le volume d’investissement de l’année 2010 a été complété par la cession de nombreux actifs en portefeuille auprès des foncières françaises attirées par des rendements stables et des contrats de bail sécurisés. Les portefeuilles les plus importants en terme de volume d’investissement français ont été cédés dans le cadre de l’externalisation des murs par Accor (portefeuille de 49 hôtels Predica/Foncière des Régions) et la vente corporate de la société B&B à Carlyle Private Equity
Perspectives de l’investissement hôtelier en 2011
« L’année 2011 sera caractérisée par des marchés qui offriront de réelles opportunités aux investisseurs, mais aussi des risques. Le marché sera principalement animé par les banques qui désirent se retirer du marché en vendant des actifs « distressed », et se conformer ainsi à leurs obligations légales. Cependant, pour certains marchés et sur des portefeuilles d’actifs de grande importance, il est probable que les banques engagées soient obligées de poursuivre le financement avec les nouveaux acquéreurs, faute de financement alternatif. Dans l’ensemble, les prêteurs vont tenter de réduire leur exposition en améliorant les termes du contrat de prêt et en évitant les risques à court terme», déclare Yves Marchal, directeur général Europe du Sud de Jones Lang LaSalle Hotels.
Dans la zone Europe, Moyen-Orient et Afrique, les volumes d'investissements hôteliers devraient atteindre 11,5 milliards d’euros en 2011, en augmentation de 24% par rapport au volume enregistré sur 2010. Les transactions générées par des opérations de restructuration de dette devraient représenter un montant total d’environ 580 millions d’euros, soit à peu près 7% du volume total en 2011.
«Les investissements seront les plus importants là où les investisseurs connaissent et comprennent les valeurs des actifs et leur marché. On observera cette année un nombre important d’investisseurs qui chercheront à investir dans l'immobilier, en particulier hôtelier, et notamment des nouveaux fonds d’investissement», précise Yves Marchal.
Le nombre d’acheteurs demeurera relativement stable avec un intérêt maintenu de la part des fonds d’investissement et des foncières. L’activité d’investissement la plus intense est attendue dans les marchés qui ont bénéficié des niveaux d’endettement les plus hauts tels que le Royaume Uni et l’Irlande. Les investisseurs institutionnels demeureront intéressés par les flux de revenus plus stables et donc des opérations locatives pour une détention à moyen et long terme.
En France, l’année 2011 sera marquée par quelques transactions d’actifs individuels « core » ou « trophy » à des prix élevés. En l’absence de ventes forcées, les vendeurs resteront sélectifs quant au choix du moment où ils décideront de céder un actif.
Cependant, un nombre croissant d'actifs secondaires, ou qui demandent des travaux de rénovation, seront très probablement disponibles à la vente, à des prix réduits et probablement en deçà de leur valeur initiale. « L'écart de valeur entre les actifs « core » et les actifs secondaires va se creuser au cours de l’année 2011, par abondance de produits» ajoute Yves Marchal.
La vague de cession des murs d’actifs en portefeuille devrait se poursuivre à l’échelle pan européenne et continuer de contribuer notamment au dynamisme du marché français, par la cession d’actifs par des groupes hôteliers français.
Par ailleurs, la reprise de la demande Affaires, ainsi que de l’activité MICE (Meeting, Incentive, Convention and Exhibition) vont venir soutenir les performances du marché et stimuler la croissance du RevPar (revenu par chambre disponible) d’ici la fin de l’année, sur la région dans son ensemble.
A propos Jones Lang LaSalle Hotels
Jones Lang LaSalle Hotels, leader mondial du conseil en opérations d’investissement hôtelier, possède une expertise solide pet un réseau de contacts dense dans le secteur de l’hôtellerie, qui lui permettent d’accompagner les investisseurs et opérateurs hôteliers dans l’ensemble de leurs projets. En 2010, Jones Lang LaSalle Hotels est intervenu sur des missions de conseil en transactions et opérations de financement pour un montant global de $4.1 milliards, ainsi que sur plus de 1000 missions d’expertises et de conseil. L’équipe est constituée de plus de 210 spécialistes du secteur hôtelier, intégrés aux niveaux européen et mondial, répartis dans 19 pays et 37 bureaux. L’équipe « Etudes et Recherche » de Jones Lang LaSalle Hotels apporte sa capacité d’analyse à l’ensemble de l’organisation, avec plus de 70 publications en 2010. Jones Lang LaSalle Hotels intervient sur tout type d’actifs hôteliers, des actifs indépendants de luxe ou économiques aux larges portefeuilles et resorts. Jones Lang LaSalle Hotels accompagne ses clients dans tous leurs projets de transaction, de fusion-acquisition, de financement, d’évaluation, de gestion d’actifs hôteliers, de sélection d’opérateurs, de négociation de contrat de management et de développement. Enfin, la clientèle de Jones Lang LaSalle Hotels bénéficie de l’expertise et base de données de la société mère, Jones Lang LaSalle (NYSE : JLL).
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