Bilan de l Investissement Hotelier en France depuis janvier 2009
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Bilan de l Investissement Hotelier en France depuis janvier 2009
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Catégorie : Europe - France - Économie du secteur
- Chiffres et études
Ceci est un communiqué de presse sélectionné par notre comité éditorial et mis en ligne gratuitement le 18-09-2009
A l’instar du secteur de l’immobilier d’entreprise dont le montant des transactions aurait chuté de près de 60% depuis le début de l’année en Europe, le marché hôtelier doit faire face à une profonde récession à la fois en termes de performances et de transactions tant au niveau des volumes et des montants. La conjoncture du marché français est à ce titre significative, le RevPAR ayant chuté de 9% à 10% au cumul à août 2009 tandis que le nombre de transactions de plus de 30 millions d’euros est passé de cinq à une seule au cours de la même période.
La crise du crédit est principalement pointée du doigt pour avoir précipité cette chute des ventes, réduisant sensiblement le nombre d’acheteurs potentiels. En parallèle, les taux de rendement n’ont cessé de reculer depuis plus d’un an et demi avec une baisse en moyenne de 150 à 200 points de base.
L’extrême volatilité des cash-flows hôteliers semble être à la base de cette méfiance, les créanciers redoutant des difficultés à rembourser des prêts contractés sur des projections optimistes et des scénarios de revente avec plus-value.
Les conséquences de cette pénurie du crédit ont notamment contraint les acheteurs à renforcer leur apport (45% à 50%) afin de parvenir à un accord de financement, et les investisseurs institutionnels, traditionnellement enclins à solliciter des niveaux d’endettement élevés (75% à 80% de levier) pour financer des acquisitions supérieures à 10 ou 20 millions d’euros, sont devenus beaucoup moins présents sur le marché. De manière générale, les portefeuilles d’actifs ou opérations à l’unité de taille supérieure à 30 millions d’euros font face aux obstacles susmentionnés et restent difficilement cessibles.
Aussi les acquéreurs potentiels, perturbés par la conjoncture et en proie à des difficultés pour obtenir des prêts auprès des banques, doivent également faire face à des vendeurs peu flexibles dans la négociation ou peu enclins à vendre. Un net décalage entre les positions des vendeurs, campés sur leurs performances en période haute de cycle et la logique d’acquéreurs se reposant sur les prévisions sectorielles à moyen terme, est ainsi observé.
Dans ce contexte difficile, l’apparition de ‘distressed assets’, phénomène caractérisé par l’impossibilité d’honorer une dette en raison de contraintes financières pourrait directement jouer sur le volume de transactions à venir. Cette tendance est pour l’heure vraie sur certains marchés européens tels que la Grande-Bretagne. Toutefois, la reprise théorique du nombre de transactions ne saurait se
faire qu’au gré d’un effritement des valeurs transactionnelles et des taux de rendement, conséquences de la raréfaction des acheteurs, d’une baisse des performances, et de l’intérêt des créanciers à recouvrir leurs dettes, voire des débiteurs à céder par obligation de rembourser ces mêmes dettes.
La situation française se veut nettement moins alarmiste, en dépit de quelques exceptions comme CBRE Investors ou certains opérateurs de résidences (Quiétude). Le marché est marqué par un attentisme général de la part des acheteurs qui restent dans le besoin de retrouver la confiance des investisseurs et de voir se stabiliser la baisse des performances. Si la période de 2006 à mi 2008 a été marquée par des cessions d’actifs et de portefeuilles à forte valeur transactionnelle, 2009 et 2010 devraient se distinguer par deux tendances : le retour au premier plan de groupes et fonds dédiés à l’hôtellerie (Time-Hotels/ LFPI, Algonquin, Paris-Honotel/Chequers Capital, Olétis…) et la reprise de transactions d’actifs inférieurs à 10 millions d’euros. Ces groupes hôteliers devraient tirer profit de leur savoir faire et de leur solidité financière pour se positionner sur des actifs et portefeuilles.
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