Etude exclusive MKG Hospitality - Actifs immobiliers hôteliers : des signaux de détresse
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Etude exclusive MKG Hospitality - Actifs immobiliers hôteliers : des signaux de détresse
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Catégorie : Monde - Économie du secteur
- Chiffres et études
Ceci est un communiqué de presse sélectionné par notre comité éditorial et mis en ligne gratuitement le 09-07-2009
Doublée d’une crise de fréquentation, la crise immobilière commence à faire sentir ses ravages chez les détenteurs d’actifs hôteliers dont le financement a été bouclé avec un fort recours à la dette (Technique du Leverage Buy Out ou LBO). Les observateurs font référence à la grande crise immobilière des années 90, qui a vu plus de 2 000 hôtels changer de mains, avec des pertes considérables pour les ex-propriétaires. Une véritable vague de restructurations est en train de se former sous la pression des remboursements d'emprunts souscrits dans la période faste. Les premiers fonds spécialisés dans la gestion et la reprise des actifs en détresse font leur apparition. Les principaux groupes hôteliers, exclus du jeu pendant des années, se mettent en embuscade. Le partage des dépouilles ne fait que commencer.
Après les “asset managers”, les “distressed asset managers” vont-ils devenir des acteurs incontournables de l’industrie hôtelière ? Rééchelonner ou restructurer la dette, trouver des partenaires pour atténuer un effet de levier excessif, négocier avec les fournisseurs, préserver la valeur de l’établissement et jouer les intermédiaires entre les différentes parties pour trouver la solution la plus acceptable voire, dans le pire des cas, gérer la vente des actifs : ces spécialistes deviennent des rouages essentiels dans la tempête actuelle. Les sociétés de gestion, consultants et avocats spécialisés n’hésitent pas à mettre en avant leur capacité à gérer ces situations sensibles. “Nous pouvons être appelés pour assister des propriétaires, mais également comme support vis-à-vis des institutions financières qui ont financé des acquisitions et se retrouvent accidentellement, du fait de la crise, à la tête d’un patrimoine hôtelier sans connaître précisément sa valeur”, explique Vanguelis Panayotis, directeur du développement de MKG Hospitality.
Des task forces spécialisées dans la gestion des actifs en crise
Du côté des professionnels de la gestion, les appels au secours se multiplient. L’exemple de National Hospitality Holdings est révélateur d’une situation qui se détériore. Début 2009, NHH s’est vu confier la gestion de six portefeuilles en détresse pour le compte de plusieurs propriétaires : un fonds de pension, deux fonds de gestion de grandes fortunes, deux organismes de crédit et un investisseur non américain. Tous ces actifs en détresse sont de natures diverses. On compte aussi bien un projet en cours de construction dans les Caraïbes, deux hôtels de centre ville, un resort multifonctionnel en développement et un portefeuille global de 16 hôtels haut de gamme de 3 000 chambres.
Face à ces demandes de plus en plus récurrentes, NHH, qui avait la double casquette d’investisseur hôtelier et d’asset manager, a décidé de se concentrer exclusivement à ce deuxième métier en développant de nouveaux outils de gestion pour situation de crise.
De son côté, Leisure Hotels vient également de lancer son service spécialisé dans la gestion des cessations de paiement. Ou plutôt de relancer cette activité, car ce propriétaire de plusieurs établissements sous marques Hilton, IHG et Wyndham retrouve ici des compétences oubliées, remontant à la crise des "Savings & loans" dans les années 80. Cette crise avait provoqué la faillite de nombreuses caisses d’épargne et un effondrement du crédit immobilier nécessitant l’intervention d’un organisme fédéral chargé de la liquidation des actifs immobiliers en détresse.
Aujourd’hui de nombreux propriétaires, créditeurs et représentants légaux ont de nouveau besoin de ses services, générant un bon volume d’activités pour le Leisure Group.
Sur le seul continent nord-américain, 2 000 hôtels peuvent entrer dans la tourmente
Les actifs achetés avec un fort effet de levier sont aujourd’hui les premiers à ressentir de plein fouet le retournement du cycle. Dans certaines situations, avec la chute du marché de l’immobilier, la valeur de l’actif est quelquefois passée en dessous du montant du crédit hypothécaire. Plombés par la baisse des résultats d’exploitation, les propriétaires individuels éprouvent les pires difficultés à se re-financer dans un marché du crédit autant atone que méfiant. Depuis quelques mois, les mises sous protection du Chapitre 11, les faillites et saisies se multiplient. Selon Real Capital Analytics, aux Etats-Unis, une trentaine de cas ont déjà dû être arbitrés et 120 hôtels sont en réel danger pour une valeur totale de 10 milliards de dollars, et au moins autant de cas sont en suspens. Sur le continent nord-américain, les institutions
financières s’attendent à ce que la barre des 2 000 hôtels en difficulté, atteinte lors de la dernière grande dépression hôtelière des années 90, soit dépassée.
L’actualité récente a illustré cette crise majeure de l’autre côté de l’Atlantique : le groupe Red Roof de 350 hôtels économiques, principalement concentrés sur la côte Ouest américaine, cédé il y a un an par le groupe Accor, vient d’annoncer qu’il ne pouvait faire face aux échéances de 4 prêts pour un montant total de $360 millions. Les créanciers cherchent une solution de compromis qui passera par un rééchelonnement de la dette avant de se résoudre à céder les murs de 131 établissements mis en garantie des prêts.
Par ailleurs, la chaîne hôtelière Extended Stay, forte de 680 établissements, propriété du Lightstone Group, qui l’a rachetée à Blackstone pour $8 milliards, en empruntant 92,5% du montant, vient de se placer sous la protection du Chapitre 11. Les comptes ont révélé un passif exigible de plus de $7,6 milliards contre une valeur des actifs à peine supérieure à $7 milliards.
Toujours aux Etats-Unis, incapables de faire face au remboursement d’un prêt de $8,7 millions, les propriétaires de l’hôtel St Regis de Detroit (sans lien avec la marque du groupe Starwood Hotels) ont été poussés à la liquidation par la banque ShoreBank of Illinois. Pour sa part, Starwood Hotels n’est pas épargné et doit gérer le cas problématique du W de Scottsdale, Arizona. À peine ouvert, l’hôtel fait l’objet d’un conflit entre le propriétaire, sa banque et ses
sous-traitants et devrait être mis en vente aux enchères. Optimiste, Starwood se démène pour garder l’hôtel ouvert et accepte les réservations pour 2010. Four Seasons est entré en conflit ouvert avec le propriétaire du Four Seasons Aviara à San Diego. Broadreach Capital Partners accuse le groupe canadien de mauvaise gestion et menace de ne plus assurer le service de la dette et payer les salaires. Four Seasons se défend en démontrant que l’hôtel continue de
réaliser de bons résultats dans ces temps difficiles. Tout en laissant sous-entendre que la volonté de l’opération est de ternir la réputation du groupe alors que Broadreach Capital Partners souhaite installer un nouveau gestionnaire, Dolce Hotels, dont il est actionnaire.
Les problèmes ne frappent pas qu’outre-Atlantique. Le groupe hollandais Golden Tulip s’est déclaré fin mars en cessation de paiement et a fait appel à un liquidateur. Après de premières discussions avec Appolo Hotels et H2 Equity Partners, un accord vient d’être signé avec Starwood Capital pour une reprise intégrale des actifs et un rapprochement stratégique avec les enseignes de Louvre Hôtels (Kyriad, Campanile et Première Classe).
En Espagne, le gigantesque resort La Manga Club est sous administration judiciaire et Hyatt Hotels a mis un terme à son contrat de management. Le tribunal de commerce de Paris a ouvert fin mars une procédure de sauvegarde pour Orco Property Group, exposé à la déprime du marché en Europe centrale. Le groupe a ouvert des négociations exclusives avec Colony Capital pour procéder à une augmentation de capital. Orco pourrait se séparer de ses activités non stratégiques comme l’hôtellerie (MaMaison Résidences, hôtels en Croatie).
De nouveaux acteurs intéressés par la reprise des actifs en déshérence
Après une chute brutale des transactions en 2008 et début 2009, les actifs en déshérence vontils relancer la machine ? Les spécialistes de la vente d’actifs hôteliers comme Jones Lang La Salle Hotels estiment que le deuxième semestre 2009 devrait voir plus d’activité alors que certains investisseurs seront forcés à vendre ou à prendre des décisions stratégiques vis-à-vis de leurs portefeuilles, même si la valeur a considérablement baissé.
Prévoyant, le fonds américain Waldeck Capital a lancé son Global Hospitality Recovery Fund en espérant lever 500 millions d’euros pour récupérer les actifs en perdition qui ne manqueront pas d’être abandonnées au milieu du chemin par leurs propriétaires. Il veut équilibrer les risques en
intervenant sur plusieurs marchés, principalement en Europe et aux Etats-Unis, en s’adressant aux banques créditrices. Affaire familiale, le fonds est déjà intervenu en co-financement sur 17 projets depuis 1988. Il est notamment partenaire de Sir Rocco Forte pour sa dernière ouverture
The Augustine de Prague et se dit confiant de réaliser plusieurs acquisitions avant la fin de l’année 2009.
“On constate que les spécialistes de l’effet de levier sont sortis du jeu. Du coup les investisseurs à long terme, les investisseurs institutionnels et les grandes fortunes pourraient revenir dans la partie”, insiste Vanguelis Panayotis. Sans parler des fonds souverains moins touchés par le ralentissement actuel. Soutenue par la très solide Brunei Investment Agency, la Dorchester Collection est plus que jamais dans les starting-blocks considérant que parmi les acquisitions qui ont été faites avec un recours très important à la dette, leurs nouveaux propriétaires ne peuvent plus assumer la charge. De nouveaux joyaux pourraient tomber opportunément dans la Collection.
De leur côté, les groupes hôteliers sont à l’affût des hôtels individuels ou des portefeuilles en difficulté. Aux Etats-Unis, Marriott s’est fait souffler d’un cheveu le resort Greenbrier Hotel par Jim Justice, mais devrait commercialiser ce temple historique du golf qui a vu passé 26 présidents des Etats-Unis. Le Groupe Accor se déclare très attentif à la situation et son P-dg expliquait lors du Global Lodging Forum organisé début mars par le groupe MKG qu’il anticipait déjà le futur en regardant les opportunités qui vont se présenter. La “shopping list” se constitue avec une analyse des conditions du marché, d’autant que le groupe dispose des moyens financiers pour étendre son périmètre.
Les investisseurs soumis à la pression des remboursements
d'emprunts
Pour l’instant, les réelles bonnes opportunités ne se sont pas encore présentées. Les vendeurs n’ont aucun intérêt à vendre au plus bas du marché. Cependant, certains groupes hôteliers commencent à donner des signes de faiblesse, notamment ceux qui ont voulu grossir vite - trop vite ? En France, Dynamique Hotels affichait la ferme volonté de devenir le troisième groupe hôtelier du pays, juste derrière Accor et Louvre Hôtels et devant B&B. Le fonds CBRE a consacré ces deux dernières années 280 millions d’euros à la construction ex nihilo d’un acteur
majeur du segment économique autour du rachat de l’enseigne et d’établissements placés sous marque Balladins. Mais, depuis la fin 2008, l’entreprise est confrontée à une crise de liquidités, consécutive à l’échec du refinancement de l’achat d’un portefeuille de 10 hôtels en Allemagne pour 65 millions d’euros, sans mentionner un volume de crédits-baux de 170 millions d'euros.
Le tribunal de commerce de Paris a accepté le plan de continuation grâce au rééchelonnement des crédits bancaires et de nouveaux capitaux injectés par les actionnaires, mais la conduite opérationnelle du groupe est confiée à un spécialiste de la gestion hôtelière : le groupe Parfires.
Son dirigeant, François-Xavier Bertin est également associé dans l’entreprise Sidhole Hotels, gestionnaire du parc français de Blackstone Real Estate.
Autre cas de retournement brutal de situation, le fonds australien Octaviar Group. Il a multiplié les investissements pour accroître la taille de sa filiale, Stella Hospitality Group, leader du tourisme et de l’hôtellerie en Australie. Il y a successivement rajouté les chaînes Peppers, Break Free, les hôtels Outrigger d’Australie-Nouvelle Zélande, le groupe Tourism Hotels & Leisure Limited of Australia (THL), lui-même propriétaire de 50% de Golden Tulip Hospitality, et enfin Protea Hotels en Afrique du Sud. Mais l’obligation de rembourser à Fortress Investment Group, un fonds américain, une dette de 200 millions de dollars australiens a précipité la chute
du groupe, d'autant que plusieurs autres grosses échéances de remboursement se profilaient.
En 2008 déjà, Octaviar a dû revendre à la va-vite 65% des parts du Stella Group à CVC Asia-Pacific pour 400 millions de dollars australiens en cash et 900 millions de reprise de dettes, soit une énorme moins-value. Il a bien essayé de trouver de l’argent frais en bourse en annonçant une augmentation de capital de 550 millions, mais personne n’y a souscrit. Le marché, dubitatif, a provoqué l’effondrement du cours d’Octaviar : -70% en un jour. Fin avril 2009, Protea Hotels a été revendue rapidement à des investisseurs sud-africains.
Quelles sont les autres victimes potentielles de ce jeu de massacre ? Aux Etats-Unis, les regards, inquiets ou avides, se tournent vers les leaders de la gestion hôtelière en grande difficulté. FelCor Lodging a annoncé la suspension du versement de ses dividendes pour conserver des liquidités autant que possible. Lodgian, propriétaire et gestionnaire de 41 hôtels dont 20 IHG et 12 Marriott, est beaucoup plus proche du précipice. L’investisseur cherche toujours les moyens de faire face à un prêt hypothécaire de 128 millions de dollars qui arrive à maturité en juillet 2009. Il s’était déjà retrouvé sous la protection du Chapitre 11 après le 11 septembre et avait été sauvé par Lehman Brothers et Morgan Stanley. Deux chevaliers blancs
auxquels il est difficile de faire appel aujourd’hui, comme à toute autre banque d'ailleurs.
Autre géant qui vacille et non des moindres : Interstate. Ce groupe est propriétaire en tout ou partie de 57 hôtels à travers le monde et il gère au total 225 hôtels pour 46 000 chambres et soutient 16 nouveaux projets. Interstate a vu sa cotation à Wall Street suspendue pour être passé sous la barre des 15 millions de dollars de capitalisation. Le groupe a reçu une dérogation qui court jusqu’au 30 juin 2009 contre une restructuration de sa ligne de crédit, avec des conditions draconiennes. Les années à venir pourraient réserver des surprises au fur et à mesure de l’arrivée à maturité de certains prêts. “La question se pose, à moyen terme, de l’évolution de la valorisation d’acquisitions effectuées à des prix très élevés alors que le marché
immobilier semble revenir à plus de raison, et pour un bon moment”, conclut Vanguelis Panayotis.
A l’évidence une vague de restructurations de plus ou moins grande ampleur est en train de se former au sein de l’industrie hôtelière. Tous les groupes hôteliers ne sont pas dans la même situation, car certains ont à leur disposition des réserves financières qu’ils peuvent mobiliser pour élargir intelligemment leur périmètre. Après avoir attendu le plus longtemps possible, les fonds endettés vont devoir céder une partie de leurs actifs sous la pression inéluctable de la charge de leur dette. Les fonds souverains, pour l’instant acteurs du marché immobilier de l’hôtellerie, pourraient également élargir leurs ambitions.
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